[주간경향] 경기도 화성 동탄에서 직장생활을 하는 A씨는 2022년 충남 천안의 KTX천안아산역 옆 생활형숙박시설(생숙)을 분양받았다. 분양가는 약 7억원으로 인근 아파트보다 30% 이상 비쌌다. 하지만 천안아산역에서 동탄역까지 SRT로 20분이면 갈 수 있는 데다, 향후 주거용으로 사용할 수 있을 것이라는 기대감에 계약서에 도장을 찍었다. 하지만 주거용 전환 계획은 이후에도 지지부진했고, 엎친 데 덮친 격으로 미분양 물량까지 발생하면서 현재 A씨의 분양권 시세는 분양가에도 미치지 못하고 있다.
그는 “시행사에서는 오피스텔 전환을 진행 중이라는데 준공 때까지 전환이 안 되면 벌금(이행강제금)을 몇천만원씩 물어야 한다”면서 “아파트를 그때 샀으면 많이 올랐을 텐데 마피(마이너스 프리미엄)에 팔고 싶어도 억울해서 못 팔고 있다”고 말했다.
A씨가 분양받은 생숙은 최고 70층에 1162호실에 달하는 초대형 단지다. 주변 국제컨벤션센터 건립에 따른 외국인 거주 수요를 겨냥해 사업이 시작됐지만, 관련 산업 성장이 미진하면서 이제는 주거용 전환을 기대하는 내국인 수요만 남았다.
인근 부동산의 한 공인중개사는 “한창 안 될 때는 마피가 1억원까지 갔다가 오피스텔 전환 규제가 완화되면서 많이 줄어들었다”면서 “정부에서 생숙이나 지산(지식산업센터)도 주거용으로 전환하는 데 신경을 쓰면서 사람들 기대도 조금씩 오르고 있는 상황”이라고 말했다.
한때 ‘황금알을 낳는 거위’에서 ‘수분양자의 무덤’으로 전락했던 생숙이 2027년 이행강제금 유예 종료를 앞두고 다시 주목받고 있다. 똑같은 처지의 수분양자들을 두고 지방자치단체마다 생숙의 주거용 전환에 엇갈린 행보를 보이는 데다, 주거용 전환을 위한 규제 완화를 두고 공정성 시비도 끊이지 않으면서다.
최근 대법원에서는 생숙을 분양하면서 ‘거주가 가능하다’고 잘못 홍보했더라도 계약금을 반환할 의무가 없다는 판단이 나왔다. 생숙 수분양자들은 정부가 생숙 주거용 전환 엄단 계획을 밝힌 뒤부터 잇따라 집단소송을 제기해왔는데, 관련 사건에서 대법원의 첫 번째 판단이 나온 것이다.
법조계에 따르면 대법원 1부는 지난 3월 16일 서울 서초구에 있는 생숙 수분양자 주모씨 등 4명이 분양사를 상대로 제기한 부당이득반환 청구 소송 상고심에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 주씨 등은 2021년 1~2월 서초구의 한 생숙을 최고 8000만원의 계약금을 지급하고 분양계약을 체결했다. 하지만 생숙은 취사가 가능한 숙박시설로, 거주 용도 사용은 금지된다.
계약자들은 계약 당시 분양사가 “실거주가 가능하다”고 속였다며 계약금을 반환해달라고 소송을 제기했다. 1심 재판부는 분양사의 책임이 없다고 보고 원고 패소 판결했지만 2심 재판부는 분양사가 상담 등을 통해 거짓 홍보한 사실이 인정된다며 원고 4명에게 계약금과 지연손해금을 배상하라고 판단했다. 하지만 대법원이 이를 다시 뒤집고 원고 패소 결정을 내린 것이다.
설령 잘못된 홍보가 있었더라도 계약서상 생숙임을 인지했던 만큼 계약을 취소할 수는 없다는 게 대법원의 해석인데, 분양사 말만 믿고 계약했다며 소송전에 돌입한 다른 수분양자들에게도 파장이 적지 않을 전망이다.
건설업계 관계자는 “생숙 평면도를 보면 거의 오피스텔, 아파트랑 똑같다. 그래서 당시에도 아파트인데 부동산 규제 안 받는 ‘아파트 위의 아파트’라고 분양사무소 현장에서 홍보를 많이 했다”고 말했다. 그는 “물론 당시에도 (분양받는 분들도) 아파트가 아니라는 것은 대부분 알고 있었고, 주거용으로 생각하고 분양받은 분들도 정부가 느슨하게 규제한다고 믿고 계약한 게 대부분”이라고 덧붙였다.
생숙은 원래 외국인 관광객 등 장기 체류 수요에 대응하기 위해 2012년 도입된 ‘취사 가능한 숙박시설’이다. 공중위생관리법의 적용을 받는 상업시설임에도 불구하고, 실내 구조가 아파트와 흡사해 일반인들에게는 주거시설로 오인되기 쉬운 한계가 있다.
전국이 부동산가격 폭등으로 들끓었던 2020년 초반, 생숙은 “주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없고, 전매 제한이 없으며, 다주택자 규제(종부세 등)를 피할 수 있는” 틈새 상품으로 인기를 끌었다. 실제로 많은 시행사가 생숙을 ‘실거주 가능한 아파트 대체재’로 홍보하며 분양했고, 분양받은 이들도 주거용으로 입주했다. 2021년 부산에서 분양한 B생숙은 1221실 모집에 약 43만명이 몰리면서 평균 356 대 1의 경쟁률을 보일 정도로 인기가 높았다. 하지만 정부가 2021년 말 생숙의 불법 주거 전용을 엄단하겠다고 발표하면서 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 물어야 하는 폭탄 신세로 전락했다.
문제는 이 ‘틈새 상품’의 숫자가 너무 많았다는 점이다. 2025년 기준 전국에서 완공된 생숙은 약 14만실로 추산된다. 여기에 4만실은 추가로 건설 중으로 이를 합하면 모두 18만실에 달한다. 전국에서 계약 취소 소송이 잇따르고, 수분양자들의 아우성이 이어지면서 정부는 두 차례 이행강제금 부과를 유예하고, 숙박업 등록 기준 완화(1개 객실만 소유해도 숙박업 신고 가능)와 오피스텔로의 전환을 돕는 방안도 내놨다. 하지만 지금까지도 2만~3만실(준공 기준)이 숙박업으로 등록하지 않거나, 오피스텔로 전환하지 않은 미조치 생숙으로 남아 있는 것으로 추산되고 있다.
정부의 이런 유예조치에도 불구하고, 정상화를 위한 갈 길은 여전히 멀다.
국회입법조사처는 지난해 6월 내놓은 ‘생활숙박시설 주거용도 금지 조치를 둘러싼 파장과 해법’ 보고서에서 “2012년 이후 지자체가 생숙에 대한 건축 허가를 하면서 별다른 조치를 하지 않다가 사후적으로 정부가 신고나 용도 변경을 강제하고 이행강제금을 부과함으로 인해 소급입법금지의 원칙, 신뢰 보호 등의 논란과 갈등이 생길 수 있게 된 것”이라며 “이후 정부는 지자체가 생숙을 오피스텔로 용도를 변경하는 것을 적극적으로 검토하게 했으나, 실제 지구단위계획의 변경은 기부채납이 전제되기도 하며 이는 결국 수분양자가 부담해야 하는 등의 어려움이 있다”고 짚었다.
당장 용도변경의 실질적 인허가권을 쥔 지자체의 결정부터 들쭉날쭉하다.
경기도 오산시의 경우 생숙의 오피스텔 용도 변경을 지원하기 위해 시의회가 발의해 통과시킨 ‘주차장 조례 일부개정안’이 지난해 최종 폐기됐다. 해당 조례안은 오피스텔 전환 시 가장 큰 걸림돌로 작용하는 주차장 설치 기준을 완화하는 내용을 담고 있었다. 하지만 오산시장은 해당 조례가 기존에 법을 준수해 오피스텔을 분양받은 시민들과의 형평성에 어긋나며, 특정 집단에 대한 특혜가 될 수 있다는 점을 들어 거부권(재의요구권)을 행사했다. 이에 따라 시의회에서 진행된 재표결 결과, 조례안은 재의결 정족수를 채우지 못하고 부결됐다.
반면 경남 창원특례시는 선제적으로 규제 완화에 나서 ‘창원시 건축 조례’와 ‘창원시 주차장 설치 및 관리 조례’를 개정, 생숙의 오피스텔 용도 변경을 위한 법적 근거를 마련했다. 개정안의 핵심은 오피스텔 전환 시 주차장 설치 기준을 완화하고, 지구단위계획상 오피스텔 입지가 불가능한 지역에 관해서도 예외 조항을 둬 변경 절차를 간소화한 것이다. 특히 부지 확보가 어려운 단지는 주차장 설치 비용을 현금으로 납부, 공영주차장 설치비로 대체할 수 있는 길도 열었다.
부동산 업계 관계자는 “생숙 규제 완화 방안이 나오고 오피스텔로 전환하려는 시도가 많아지고 있지만, 구조적으로 오피스텔 전환이 불가능한 지역이나 건축법상 한계 등이 있어 지역별로 상황이 다 다르다”면서 “수분양자 안에서도 사업자가 있고 일반 거주를 희망하는 분도 있어 전환에 대한 의견을 하나로 모으는 것도 쉬운 일이 아니다”고 말했다. 이 관계자는 “특히 지자체는 전환을 해주면 용도변경에 대한 공정성 논란이나 특혜 시비를 피하기도 어려워 굳이 개입하기를 꺼린다”고 덧붙였다.
실제로 최근까지도 정부의 생숙 합법화 유도 정책을 비판하는 국회 국민동의 청원이 올라오는 등 주거용 전환 정책에 대한 반발은 여전하다.
지난 3월 9일 국회 국민동의 사이트에 ‘생활형숙박시설 주거용 전환 반대 및 녹지 비율 확보 등 기반시설 의무화 입법 요청에 관한 청원’을 올린 한 청원자는 “최근 생활형숙박시설이 주거용 오피스텔로 용도 변경되거나 녹지나 기반시설 등을 고려치 않고 무분별하게 허가가 되고 있는데, 이러한 주거 기능 확대는 당초 도시계획 수립 시 고려되지 않았던 인구 증가를 초래하며, 녹지·교육·교통·주차 등 기반시설 부족 문제를 심화시키고 있다”고 청원 이유를 밝혔다. 청원자는 특히 “생숙이 오피스텔로 전환되면 도시공원이나 기반시설 확충 의무를 적용받지 않으면서 기존 주민의 생활환경 인프라 악화를 초래한다”면서 “무엇보다 도시계획의 형평성을 훼손하고 있다”고 지적했다.
실제로 인천 송도에서는 생숙의 오피스텔 전환이 기존 오피스텔 수분양자들의 권리를 침해하고, 생활 인프라를 훼손한다는 주민 반발로 전환 작업이 진통을 겪었고, 부산에서도 해운대 관광특구 내 생숙 오피스텔 전환이 특구의 의미를 훼손한다며 주민들의 반발에 부딪힌 바 있다. 학교 용지부담금 등 부담은 면제받고, 학교나 녹지·공원 같은 주거시설 인프라만 누린다는 등 형평성 논란이 역시 반발의 핵심이었다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “생숙의 오피스텔 전환을 유도하는 정책은 안타까운 상황에 놓인 수분양자들을 구제한다는 점에서는 평가받을 수 있겠지만, 원칙을 훼손하고 법적 안정성을 흔들 수 있다는 점에서 바람직하다고 볼 수 없다”면서 “무엇보다 전국의 생숙을 모두 오피스텔로 전환할 수도 없을 뿐더러 도시계획 훼손 등 주거용 전환 시 발생하게 될 다양한 문제를 해결하지 못한 미봉책이 될 수밖에 없다”고 강조했다.
그는 “현재의 생숙 사태는 과거 부동산 급등기 정부의 규제 일변 정책으로 주택을 피해 오피스텔, 오피스텔을 피해 생숙으로 수요가 몰린 복잡한 결과물이어서 뾰족한 해법을 찾기 어렵다”면서 “생숙 논란을 교훈 삼아 정부가 부동산 정책을 설계할 때는 다양한 풍선효과와 부작용까지 다각도로 검토한 뒤에 실행에 옮길 필요가 있다”고 조언했다.
서울시가 운영하는 교육 플랫폼 ‘서울런’이 올해 대학입시에서 역대 최고의 성적을 냈다. 내신성적 향상과 취업에도 도움을 준 것으로 나타났다.
19일 서울시에 따르면 서울런으로 공부한 수능 응시자 1477명 중 914명이 올해 대학 입시에 합격했다. 지난해 782명과 비교해 132명(16.8%)이 늘어 역대 최다를 기록했다. 의·약학계열 합격자는 22명으로 지난해보다 4명 늘었고 서울대·연세대·고려대 합격자는 9명 늘어난 54명이었다.
이는 시가 지난 1월13일~2월27일 사이 고3 이상 서울런 회원 중 온라인 설문과 통화에 응한 1993명을 대상으로 진행한 조사 결과이다. 학교밖청소년을 비롯해 통계에 잡히지 않는 회원이 있어 이번 수능 응시자 전체를 대상으로 한 수치는 아니다.
올해 합격생의 평균 서울런 학습 시간은 약 199시간이었다. 의·약학 계열 등 주요 대학 합격자 학습 시간은 약 326시간으로 평균 대비 64% 높았다. 접속 횟수, 수강 강의 수 등 다른 이용 지표도 높은 것으로 집계됐다.
내신과 학습 역량에서의 성과도 확인됐다. 고등학생 이용자의 평균 내신은 지난해 1학기 3.52등급에서 2학기 3.16등급으로 0.36등급 상승했다. 학생 스스로 평가한 학습 역량도 2022년 75점에서 지난해 83점으로 올랐다.
가계의 사교육비 절감 효과도 확인됐다. 서울런 이용 가구 중 ‘사교육비가 줄었다’고 응답한 비율은 지난해 61.3%로 전년(52.4%)보다 8.9%포인트 상승했다. 월평균 절감액은 2023년 25만6000원에서 지난해 34만원으로 늘었다.
지난해 취업에 성공한 서울런 회원은 전년(23명) 대비 3배 이상 늘어난 총 75명으로, 이들의 78.7%가 ‘서울런이 취업에 도움을 줬다’고 답했다.
정진우 서울시 평생교육국장은 “서울런이 3년 연속 대학 합격자 증가부터 사교육비 절감, 학습역량 향상, 취업자 증가까지 지원분야 전반에서 성과를 입증하기 시작했다”고 말했다.
서울런은 만6세~24세까지 이용할 수 있다. 시는 학습 지원에서 청년 세대의 진로·취업까지 아우르는 종합 플랫폼인 ‘서울런 3.0’으로 전환하기로 하고, 올해부터 사업을 본격 추진한다.
먼저 대학·청소년시설·진로체험 전문기관 등과 연계한 ‘진로캠퍼스’를 운영한다. 올해는 18개 기관과 함께 청소년 2000여명에게 항공·반도체·로봇·뷰티 등 체험 프로그램을 제공한다. 예체능 진학을 희망하는 취약계층 학생을 위한 ‘예체능 클래스’도 운영한다.
인공지능을 활용한 심리검사·성적 분석·모의 면접과 맞춤형 진로·진학 로드맵 짜기도 지원한다. 사회 진출을 앞둔 청년을 위해서는 현직 전문가와 연계한 직무 멘토링과 커뮤니케이션 특강도 마련한다.
미국과 이란의 충돌로 벌어진 중동발 에너지 대란의 불똥이 일상까지 튀고 있다. 석유화학 제품 기초 원료인 나프타 수급 불안으로 포장재 품귀 현상이 예상되자 생필품을 미리 쟁이는 풍경이 펼쳐지고 있다. 정부는 시장 혼란이 발생하지 않도록 관리하겠다고 23일 밝혔다.
서울 마포구에 사는 A씨(34)는 최근 아기용 기저귀 3000개를 한꺼번에 구매했다고 전했다. 태어난 지 8개월 된 아이를 키우는 그는 인터넷 커뮤니티에서 기저귀 포장용 비닐이 바닥날 수 있다는 글을 읽고 동네 마트로 달려갔다고 했다. A씨는 “기저귀는 육아 필수품인데 미리 준비해야겠다고 생각했다”고 말했다.
종량제 봉투를 다량으로 사는 예도 있다. 서울 성북구에 사는 B씨(34)는 “갓 돌을 지난 아기 기저귀를 버려야 해서 평소보다 종량제 봉투가 많이 필요하다”며 “재고가 부족할 수 있다는 이야기를 듣고 종량제 봉투를 다발로 샀다”고 말했다.
커뮤니티와 SNS엔 ‘석유 대란에 대비해 미리 구매해야 하는 품목’이라는 제목의 글이 다수 게재됐다. 생수와 음료 등 플라스틱 또는 병 제품, 기저귀·생리대·물티슈 등 위생용품, 라면·과자 등 포장 식품을 빠르게 구매해야 한다는 내용이다.
실제로 한 대형마트에 따르면 지난 16일부터 22일까지 쌀 판매량은 지난해 3월17일부터 23일까지와 비교해 44% 상승했다. 과자류와 라면이 각각 11%, 즉석상온밥 10%, 기저귀는 6% 올랐다.
대형마트 관계자는 “전쟁 이슈가 장기화할 가능성에 대비해 수급 동향을 모니터링하고 있다”며 “라면의 경우 라면 봉지 수급 차질에 대비해 주요 인기 품목은 추가로 재고를 확보해둘 계획”이라고 설명했다.
이러한 촌극은 이란의 호르무즈 해협 봉쇄 이후 벌어지기 시작했다. 중동발 원유 수입이 사실상 막힌 상황에서 플라스틱·비닐 등을 만드는 데 필요한 나프타 수급에 빨간불이 들어왔기 때문이다. 대형 석유화학 업체들은 이미 나프타분해시설(NCC) 가동을 중단했거나 생산량 조절에 들어갔다. 이날 LG화학은 나프타 공급이 원활해질 때까지 여수산단 내 NCC 2공장을 멈춘다고 밝혔다.
가격도 치솟고 있다. 올해 1월 평균 t당 595달러였던 나프타 가격은 지난 20일 1141달러로 뛰었다.
경유·휘발유 가격 인상은 생활 방식에도 적지 않은 변화를 일으키고 있다. 경기 안양시에서 하이브리드차를 타는 C씨(32)는 최근 주행 속도를 시속 60㎞ 이상 내지 않으려고 노력한다. C씨는 “최대한 전기로만 주행하려고 속도를 내지 않는다”고 말했다.
정부는 국민 불안을 최소화하기 위한 메시지를 내놓고 있다. 산업통상부는 이날 정부세종청사에서 브리핑을 열고 나프타 등 에너지 수급 방안을 발표했다. 특히 공급망지원센터를 운영해 국민 생활에 밀접한 30~40개 핵심 품목을 집중적으로 감시한다고 밝혔다.
박동일 산업부 산업정책실장은 “특정 품목의 위기가 과대 대표돼 시장 혼란이나 사재기가 발생하지 않도록 꼼꼼하고 차분하게 관리해 나갈 것”이라며 “상황 변화에 따라 관리 품목을 유연하게 확대하겠다”고 말했다. 기후에너지환경부도 최근 지방자치단체에 공문을 보내 종량제 봉투 재고량 파악을 지시했다.
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